UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES
DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO Y PROCESAL
DERECHO CIVIL: CONTRATOS
DOCENTE:
Dr. RUTILIO ANTONIO DÍAZ MARTÍNEZ
TEMA:
“CONTRATO DE HIPOTECA”
PRESENTAN:
NOMBRE CARNET
AYALA PINEDA, SUYAPA CAROLINA AP05066
CAMPOS FLORES, JACQUELINE GUADALUPE CF05022
CLEMENTE CABEZAS, CLAUDIA CAROLINA CC04101
AVILES RIVAS, TIRSA BERENA ARELI AR06019
CICLO I 2009
CIUDAD UNIVERSITARIA, VIERNES 12 DE JUNIO
INTRODUCCIÒN
Hipoteca, aunque no s sabe con certidumbre en que país tuvo su origen, algunos se inclinan por Grecia, considerando que ahí surge su nombre; de las señales que se ponían a las propiedades dadas en garantía de un crédito y que tenían por objeto dar a conocer a los terceros la existencia de esos gravámenes.
En el derecho romano se consideraron dos tipos principales de seguridades reales: 1) la enajenación aseguratoria o fiducia con creditore contracta del derecho civil, la consistía en que el acreedor recibía en propiedad civil el objeto que integraba al deudor como garantía, sin otra obligación que la de restituirlo después de la cancelación de la deuda; 2) prenda manual, importaba la entrega de la cosa garante al acreedor, el cual la conservaba en su poder hasta l pago del crédito, es decir la hipoteca era una forma de prenda que no implicaba la tenencia de la cosa por el acreedor.
En la actualidad la hipoteca, se regula en nuestro Código Civil como un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, es decir es un derecho real que garantiza el cumplimiento de una obligación principal, así también el contrato de hipoteca proporciona algunas características que la distinguen y relacionan con otro tipo de contrato entre los cuales podemos mencionar que es un derecho real, accesorio, solemne, etc., características que se relacionan por ejemplo con el contrato de compraventa, entre otros.
LA HIPOTECA
En el derecho romano se consideraron dos tipos principales de seguridades reales: 1) la enajenación aseguratoria o fiducia con creditore contracta del derecho civil, la consistía en que el acreedor recibía en propiedad civil el objeto que integraba al deudor como garantía, sin otra obligación que la de restituirlo después de la cancelación de la deuda; 2) prenda manual, importaba la entrega de la cosa garante al acreedor, el cual la conservaba en su poder hasta l pago del crédito, es decir la hipoteca era una forma de prenda que no implicaba la tenencia de la cosa por el acreedor.
En la actualidad la hipoteca, se regula en nuestro Código Civil como un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, es decir es un derecho real que garantiza el cumplimiento de una obligación principal, así también el contrato de hipoteca proporciona algunas características que la distinguen y relacionan con otro tipo de contrato entre los cuales podemos mencionar que es un derecho real, accesorio, solemne, etc., características que se relacionan por ejemplo con el contrato de compraventa, entre otros.
LA HIPOTECA
DEFINICIÓN :
El contrato de hipoteca tiene tanta aplicación práctica como la compraventa.
Doctrinariamente podemos definir la hipoteca como un derecho real que recae sobre un inmueble, que permanece en poder del que lo constituye, y que garantiza el cumplimiento de una obligación, dando al acreedor el derecho de perseguir el bien inmueble hipotecado en manos de quien se encuentre.
De acuerdo al art. 2157 C.C. podemos ratificar esta definición aunque de una manera más corta, el código la define en su inciso primero de dicho art. como: un derecho constituido sobre inmueble a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, sin que por eso dejen aquéllos de permanecer en poder del deudor.
Doctrinariamente podemos definir la hipoteca como un derecho real que recae sobre un inmueble, que permanece en poder del que lo constituye, y que garantiza el cumplimiento de una obligación, dando al acreedor el derecho de perseguir el bien inmueble hipotecado en manos de quien se encuentre.
De acuerdo al art. 2157 C.C. podemos ratificar esta definición aunque de una manera más corta, el código la define en su inciso primero de dicho art. como: un derecho constituido sobre inmueble a favor de un acreedor para la seguridad de su crédito, sin que por eso dejen aquéllos de permanecer en poder del deudor.
SUJETOS QUE INTERVIENEN:
Esencialmente los sujetos que intervienen son dos:
- Acreedor hipotecario
- Deudor hipotecario
El acreedor hipotecario es al que se le constituye a favor la hipoteca y el deudor hipotecario es quien constituye la hipoteca.
- Acreedor hipotecario
- Deudor hipotecario
El acreedor hipotecario es al que se le constituye a favor la hipoteca y el deudor hipotecario es quien constituye la hipoteca.
CARACTERÍSTICAS :
1º. Es un derecho real: porque se tiene sobre una cosa sin respecto a una persona. En el art. 2176 C.C. inc. 1º, se establece que el acreedor tiene derecho a perseguir la finca hipotecada en manos de quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido, como podemos observar se persigue la cosa no a la persona que la posee.
2º. Es accesorio: Porque esta accediendo al cumplimiento de una obligación principal. Es decir, sigue a la nulidad o extinción de la obligación principal, la hipoteca tiene que ir donde el crédito garantizado va, por eso si se cede el crédito, la hipoteca que accede a él pasa al cesionario; lo mismo acontece en el pago con subrogación, la hipoteca pasa al subrogante.
3º. Es solemne: Es solemne porque tal como lo indica el Art. 2,159 C.C. esta debe otorgarse por escritura pública, además como solemnidad propiamente tal la hipoteca debe ser inscrita en el Registro de Hipotecas, ya que sin esta no tiene valor alguno, según lo establecido en el Art. 2,160 C.C. inc. 1º.
4º. Es oneroso: Ya que como se expresa en el Art. 2,163 C.C. inc. 1º el legislador exige capacidad para la constitución de la hipoteca es decir, que sea capaz para enajenarlos.
5º. Es indivisible: La indivisibilidad de la hipoteca se refiere a la acción real de la hipoteca; en cuanto a la acción personal del contrato principal que garantiza la hipoteca, puede ser divisible o indivisible, según la obligación sea de dar o de hacer. Ser indivisible significa que el inmueble, en su totalidad y en cada una de sus partes, está afecto al pago de la deuda total y de cada fracción de ella.
6º. Unilateral: es porque la única obligación que de él emana es la de el acreedor de cancelar la inscripción hipotecaria una ves que el deudor cumpla con su obligación
Por ejemplo en un crédito: el deudor solo va a tener derecho a que se le cancele la inscripción hipotecaria cuando haya pagado íntegramente la deuda. Si la deuda es de $10,000 y del deudor ha pagado $9,000, no obstante quedan $ 1,000, siempre subsiste la hipoteca.
En fin se concluye que la hipoteca es de carácter indivisible porque, como se trata de una garantía, el legislador trata de dar mayor seguridad al acreedor, y como el principio de indivisibilidad está establecido en el interés exclusivo del acreedor, nada impide que éste lo renuncie.
1º. Es un derecho real: porque se tiene sobre una cosa sin respecto a una persona. En el art. 2176 C.C. inc. 1º, se establece que el acreedor tiene derecho a perseguir la finca hipotecada en manos de quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido, como podemos observar se persigue la cosa no a la persona que la posee.
2º. Es accesorio: Porque esta accediendo al cumplimiento de una obligación principal. Es decir, sigue a la nulidad o extinción de la obligación principal, la hipoteca tiene que ir donde el crédito garantizado va, por eso si se cede el crédito, la hipoteca que accede a él pasa al cesionario; lo mismo acontece en el pago con subrogación, la hipoteca pasa al subrogante.
3º. Es solemne: Es solemne porque tal como lo indica el Art. 2,159 C.C. esta debe otorgarse por escritura pública, además como solemnidad propiamente tal la hipoteca debe ser inscrita en el Registro de Hipotecas, ya que sin esta no tiene valor alguno, según lo establecido en el Art. 2,160 C.C. inc. 1º.
4º. Es oneroso: Ya que como se expresa en el Art. 2,163 C.C. inc. 1º el legislador exige capacidad para la constitución de la hipoteca es decir, que sea capaz para enajenarlos.
5º. Es indivisible: La indivisibilidad de la hipoteca se refiere a la acción real de la hipoteca; en cuanto a la acción personal del contrato principal que garantiza la hipoteca, puede ser divisible o indivisible, según la obligación sea de dar o de hacer. Ser indivisible significa que el inmueble, en su totalidad y en cada una de sus partes, está afecto al pago de la deuda total y de cada fracción de ella.
6º. Unilateral: es porque la única obligación que de él emana es la de el acreedor de cancelar la inscripción hipotecaria una ves que el deudor cumpla con su obligación
Por ejemplo en un crédito: el deudor solo va a tener derecho a que se le cancele la inscripción hipotecaria cuando haya pagado íntegramente la deuda. Si la deuda es de $10,000 y del deudor ha pagado $9,000, no obstante quedan $ 1,000, siempre subsiste la hipoteca.
En fin se concluye que la hipoteca es de carácter indivisible porque, como se trata de una garantía, el legislador trata de dar mayor seguridad al acreedor, y como el principio de indivisibilidad está establecido en el interés exclusivo del acreedor, nada impide que éste lo renuncie.
IMPORTANCIA
La hipoteca es, con mucho, la más importante de las cauciones, tanto por la magnitud de los créditos que garantizan como por el valor de los bienes raíces que graba.
Un adecuado régimen hipotecario es un factor de progreso económico de gran importancia. Para llevar debidamente su misión debe procurar la publicidad de las hipotecas. La inscripción en el registro de propiedad e hipoteca desempeña ese fundamental papel.
Un adecuado régimen hipotecario es un factor de progreso económico de gran importancia. Para llevar debidamente su misión debe procurar la publicidad de las hipotecas. La inscripción en el registro de propiedad e hipoteca desempeña ese fundamental papel.
Para cumplir su finalidad la inscripción conservatoria debe reunir una doble condición:
a) Todas las hipotecas sin excepción alguna, debe inscribirse, ósea, la publicidad de las hipotecas debe ser general, no deben existir hipotecas ocultas.
b) La hipoteca debe ser especial, es decir, limitada a la vez en cuanto a los inmuebles que graba y a las obligaciones que garantiza.
De este modo se satisface l interés de los acreedores hipotecarios que se colocan en situación de conocer el alcance de los gravámenes existentes sobre un inmueble para colegir hasta qué punto el inmueble constituye una eficaz garantía.
Se satisface igualmente el interés de los deudores. La publicidad de las hipotecas pone en evidencia los gravámenes y da la medida en que pueden disponer de un inmueble para nuevos empréstitos.
Entra igualmente en juego el interés de los adquirentes de inmuebles. Interesa a éstos sobremanera conocer los gravámenes que pesan sobre la propiedad raíz puesto que, por el carácter real de la hipoteca, serán responsables del pago del crédito caucionado.
En fin, el público en general está interesado en un buen régimen hipotecario porque fomenta el crédito, reprime la usura y permite obtener mayores créditos con garantía de los bienes raíces.
a) Todas las hipotecas sin excepción alguna, debe inscribirse, ósea, la publicidad de las hipotecas debe ser general, no deben existir hipotecas ocultas.
b) La hipoteca debe ser especial, es decir, limitada a la vez en cuanto a los inmuebles que graba y a las obligaciones que garantiza.
De este modo se satisface l interés de los acreedores hipotecarios que se colocan en situación de conocer el alcance de los gravámenes existentes sobre un inmueble para colegir hasta qué punto el inmueble constituye una eficaz garantía.
Se satisface igualmente el interés de los deudores. La publicidad de las hipotecas pone en evidencia los gravámenes y da la medida en que pueden disponer de un inmueble para nuevos empréstitos.
Entra igualmente en juego el interés de los adquirentes de inmuebles. Interesa a éstos sobremanera conocer los gravámenes que pesan sobre la propiedad raíz puesto que, por el carácter real de la hipoteca, serán responsables del pago del crédito caucionado.
En fin, el público en general está interesado en un buen régimen hipotecario porque fomenta el crédito, reprime la usura y permite obtener mayores créditos con garantía de los bienes raíces.
OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Por ser la hipoteca de carácter unilateral solo existen obligaciones para el acreedor hipotecario:
Perseguir el inmueble en manos de quien se encuentre.
Restituir la hipoteca al deudor, cumplida en su totalidad la obligación principal.
Perseguir el inmueble en manos de quien se encuentre.
Restituir la hipoteca al deudor, cumplida en su totalidad la obligación principal.
ELEMENTOS DE LA HIPOTECA
La hipoteca debe reunir, como es evidente, los elementos o requisitos de todo contrato.
En relación con este contrato será menester exami¬nar:
a) la capacidad de los contratantes;
b) las formas del contrato de hipoteca;
c) las cosas que pueden hipo¬tecarse; y
a) Pueden hipotecar los capaces de enajenar (Capacidad como elemento esencial común)
En relación con este contrato será menester exami¬nar:
a) la capacidad de los contratantes;
b) las formas del contrato de hipoteca;
c) las cosas que pueden hipo¬tecarse; y
a) Pueden hipotecar los capaces de enajenar (Capacidad como elemento esencial común)
El constituyente debe ser capaz de disponer de los bienes que se gravan con hipoteca. El art. 2,163; inc. 1º, dispo¬ne: "No podrá constituir hipoteca sobre sus bienes, sino la persona que sea capaz de enajenarlos, y con los re¬quisitos necesarios para su enajenación".
Suele decirse que la hipoteca constituye un princi¬pio de enajenación, puesto que la realización de la finca es el resultado a que conduce la hipoteca, si la deuda garantida no es pagada en su oportunidad. Pero la verdad es que la hipoteca no importa una enajenación en mayor medida que toda obligación que se contrate, puede igualmente llevar a la realización forzada de los bienes del deudor.
Suele decirse que la hipoteca constituye un princi¬pio de enajenación, puesto que la realización de la finca es el resultado a que conduce la hipoteca, si la deuda garantida no es pagada en su oportunidad. Pero la verdad es que la hipoteca no importa una enajenación en mayor medida que toda obligación que se contrate, puede igualmente llevar a la realización forzada de los bienes del deudor.
La ley requiere capacidad de enajenar porque la hipoteca compromete seriamente el crédito del futuro constituyente.
Conviene destacar que la capacidad para enajenar diversa de la necesaria para obligarse y puede suceder, por lo mismo, que sea válida la obligación principal y nula la hipoteca porque el constituyente era capaz obligarse, pero no de enajenar.
Así, la mujer casada tiene plena capacidad para obligarse en la gestión de su patrimonio reservado; pero si es menor de edad no puede gravar y enajenar sus bienes raíces.
b) Formas del contrato de hipoteca( como elemento esencial común: la solemnidad)
El contrato de hipoteca es un contrato solemne, por ende, la ley ha querido dar a la hipoteca, debido a su gran, importancia, el carácter de un contrato solemne. El art. 2159 dispone: "La hipoteca deberá otorgarse por Escritura Pública" "Podrá ser una misma la escritura pública de la hipoteca, y la del contrato al que accede”.
Y el art. 2,160 añade: "La hipoteca deberá además, ser inscrita en el Registro de Hipotecas: sin este requisito no tendrá valor alguno, ni se contará su fecha sino dese que se presente al Registro respectivo si se siguiere inscripción.
c) Las cosas que pueden hipotecarse
Con arreglo a lo prevenido en el Art. 2167 la hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíce que se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves.
Son hipotecables, en primer término, los bienes raíces que se posean en propiedad o, mejor dicho, el derecho de dominio sobre bienes inmuebles.
EFECTOS DE LA HIPOTECA
Los efectos de la hipoteca son múltiples y enfocarse desde diversos puntos de vista. Estos .dicen relación:
a) con la finca hipotecada;
b) con los derechos del constituyente de la hipoteca y
C) los derechos del acreedor hipotecario.
1) Efectos con relación al inmueble hipotecado
Cosas a que se extiende la hipoteca. La hipoteca se constituye sobre un bien inmueble; pero es preciso su alcance porque el gravamen, como observa, está dotado de un poder de expansión le hace alcanzar a bienes a que no afectaba ori-lamente y desbordar de su asiento primitivo.
a) con la finca hipotecada;
b) con los derechos del constituyente de la hipoteca y
C) los derechos del acreedor hipotecario.
1) Efectos con relación al inmueble hipotecado
Cosas a que se extiende la hipoteca. La hipoteca se constituye sobre un bien inmueble; pero es preciso su alcance porque el gravamen, como observa, está dotado de un poder de expansión le hace alcanzar a bienes a que no afectaba ori-lamente y desbordar de su asiento primitivo.
La hipoteca constituida sobre la finca se extiende:
a) a los inmuebles por destinación;
b) a los aumentos y mejoras del inmueble;
e) a las rentas de arrendamiento del mismo;
d) a las indemnizaciones debidas por los aseguradores
e) al precio de la expropiación del inmueble.
Inmuebles por destinación. La hipoteca constituye sobre un inmueble por su naturaleza se hace extensiva a los inmuebles por destinación, esto es, a aquellos bienes muebles que se encuentran permanentemente te destinados al uso, cultivo y beneficio del inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento.
La hipoteca alcanza. A los inmuebles por destinación, aunque nada se exprese en el contrato aunque, inscripción hipotecaria, por lo mismo, no los mencione.
Importa destacar que no sólo resultan gravados los inmuebles por destinación que existían en la finca al tiempo de constituirse la hipoteca, sino también los que adquieren este carácter con posterioridad. La ley no distingue.
Pero la hipoteca de estos bienes es inestable. El establece que la hipoteca "deja de afectarlos desde que pertenecen a terceros". Enajenados estos bienes, dejan de estar al servicio del inmueble, recobran su natu¬ral condición de bienes muebles y no les alcanza la hipoteca.
Limitaciones de la facultad de disposición.
En términos generales, conserva el dueño la facultad de disponer de la finca, en. Cuanto no perjudique el derecho "acreedor hipotecaria.
"El dueño de los bienes gravados "„ con hipoteca podrá siempre enajenarlos o ríos, no obstante cualquiera estipulación en contrario.
Puede el dueño, en consecuencia, transferir el donde la finca. En nada se perjudica el derecho del acreedor hipotecario que, premunido de un derecho real,
perseguir la finca en manos de quien fuere ella posea.
Por el mismo motivo, puede constituir el dueño nuevas hipotecas; las hipotecas más antiguas prefieren a más recientes
Puede el dueño constituir otros derechos reales, un usufructo, censo o servidumbre
La ley no ha dado una respuesta categórica, pero negativa no es dudosa. La constitución de otros derechos reales, como los mencionados, menoscaba la garantía y perjudica al acreedor hipotecario.
Por otra parte, nadie puede transferir más dere¬chos que los que tiene. El dueño de la finca tiene limitado su derecho de dominio; los derechos que constituya deben estar sujetos a la misma limitación.
El aplica estas normas y plantea, en suma, el caso de que el testador constituya un usufructo sobre un bien gravado con hipoteca. Tendrá lugar, entonces, lo prevenido. El usufructo constituido sobre la finca no afecta al hipotecario, éste ejercita su derecho sin considerar la existencia del usufructo. Por la inversa, la hipoteca afecta al usufructuario; éste debe pagar y, pagando, se subroga en los derechos del acreedor contra los herederos, si la deuda era del testador y éste no quiso expresamente gravarle con ella.
Limitación de las facultades de uso y goce. Con el constituyente la tenencia de la cosa hipotecada y con ella las facultades de uso y goce de la misma. Pero no es lícito al constituyente de la hipoteca ejerci¬tar estas facultades en forma arbitraria y perjudicial para el acreedor.
Así no podría el constituyente demoler los edificios de la finca, explotar inconsideradamente sus bosques, etc.
Para combatir un uso y goce abusivas tiene el acree¬dor las facultades que le otorga el "Si la finca se perdiere o deteriorare en términos dé no ser suficien¬te para la seguridad de la deuda, tendrá derecho el acree¬dor a que se mejore la hipoteca, a no ser que consienta le dé otra seguridad equivalente; y en defecto 5 cosas, podrá demandar el pago inmediato de líquida, aunque esté pendiente el plazo, o implorar providencias conservativas que el caso admita, luda fuere ilíquida, condicional o indeterminada .
a) Es indiferente que la pérdida o deterioro se produzca por caso fortuito o por hecho o culpa del propietario.
a) Es indiferente que la pérdida o deterioro se produzca por caso fortuito o por hecho o culpa del propietario.
El precepto legal no hace ninguna distinción que seria justificada. El acreedor ha contratado en consideración a la garantía y le es indiferente la causa que, determina su menoscabo.
b) La pérdida o deterioro debe hacer insuficiente garantía hipotecaria.
Importa pues, que la cosa disminuya de valor, esta disminución sea considerable puede no hacer suficiente la garantía. No tendrá aplicación.
b) La pérdida o deterioro debe hacer insuficiente garantía hipotecaria.
Importa pues, que la cosa disminuya de valor, esta disminución sea considerable puede no hacer suficiente la garantía. No tendrá aplicación.
Derechos del acreedor en caso de pérdida o deterioro de la finca hipotecada. La pérdida o deterioro finca, en forma de que se torne insuficiente para seguridad de la deuda, otorga al acreedor tres derechos
a) Puede el acreedor demandar, en primer término, “que se mejore la hipoteca"; el acreedor puede solicitar, en otras palabras, que se le dé un suplemento de hipo teca, o sea, que se le otorgue una nueva hipoteca.
b) Podrá igualmente solicitar el acreedor que se le otorgue "otra seguridad equivalente", como una prenda' o fianza.
c) A falta de cauciones, tiene el acreedor un último camino, variable según las características de la obligación principal.
a) Puede el acreedor demandar, en primer término, “que se mejore la hipoteca"; el acreedor puede solicitar, en otras palabras, que se le dé un suplemento de hipo teca, o sea, que se le otorgue una nueva hipoteca.
b) Podrá igualmente solicitar el acreedor que se le otorgue "otra seguridad equivalente", como una prenda' o fianza.
c) A falta de cauciones, tiene el acreedor un último camino, variable según las características de la obligación principal.
1) Si la deuda es líquida y no condicional, puede el acreedor demandar el pago inmediato, aunque exista un plazo pendiente; el menoscabo de las cauciones pro duce la caducidad del plazo.
2) En cambio, si la deuda es ilíquida, condicional o indeterminada, el acreedor podrá impetrar las medidas conservativas que el caso aconseje.
La ley ha establecido un orden de prelación en el ejercicio de los derechos del acreedor. La expresión "en defecto de ambas cosas" pone en claro esta idea. En consecuencia, a falta de un suplemento de hipoteca o de otra garantía adecuada, queda el acreedor en situación de demandar el pago inmediato o de adoptar medidas conservativas, según el caso.
3) Efectos respecto del acreedor hipotecario
La ley ha establecido un orden de prelación en el ejercicio de los derechos del acreedor. La expresión "en defecto de ambas cosas" pone en claro esta idea. En consecuencia, a falta de un suplemento de hipoteca o de otra garantía adecuada, queda el acreedor en situación de demandar el pago inmediato o de adoptar medidas conservativas, según el caso.
3) Efectos respecto del acreedor hipotecario
Derechos del acreedor hipotecario. Los derechos que la hipoteca otorga al acreedor hipotecario son, sustancialmente, tres:
a) Derecho de venta;
b) Derecho de persecución; y;'
c) Derecho de preferencia.
Derecho de venta
Concepto. El acreedor hipotecario tiene, respecto la finca hipotecada, el derecho de hacerla vender pagarse con el producto.
“El acreedor hipotecario tiene hacerse pagar sobre las cosas hipotecadas los mismos derechos que el acreedor prendario sobre la prenda”
Forma de realización de la finca hipotecada
La realización de la finca hipotecada no esta sujeta a ninguna norma especial; se sujeta a las reglas generales que rigen la realización de los bienes inmuebles en el ejecutivo.
Los bienes se venden en pública subasta, ante el ,, que conoce del juicio ejecutivo o ante el tribunal cuya jurisdicción se encuentren los bienes hipotecados
Es preciso que los inmuebles se tasen; se tendrá o tasación el avalúo vigente, a menos que el ejecutado solicite que se practique una nueva tasación.
El remate se verificará el día que el juez designe, previa publicación de avisos en un periódico del departamento o de la cabecera de la provincia, si en aquél no lo hay.
Derecho del acreedor hipotecario de adjudicarse la finca.
Otorga al acreedor prendario el derecho, a falta de posturas admisibles, para que la prenda se aprecie por peritos y se le adjudique, hasta concurrencia de su crédito.
Esta facultad del acreedor prendario es hoy inoperante. ¿Rige la disposición para el acreedor hipotecario?
Respecto del acreedor hipotecario, es manifiesto que la disposición se encuentra derogada. El art. 499 del Código de Procedimiento Civil autoriza al acreedor, a falta de postores, para pedir que la finca se saque nue¬vamente a remate, con rebaja del mínimo, o se le adju¬dique "por los dos tercios de la tasación".
Se comprende que carece de sentido el derecho de pedir que los bienes se tasen, puesto que han debido ser previamente tasados.
Prohibición del pacto comisorio. La aplicación á la hipoteca de la norma importa que es igualmente nulo el pacto comisorio en , este contrato
Las reglas sobre realización de la finca hipotecada son de orden público y el acreedor no puede disponer de ella o apropiársela por otros medios que los que in¬dica la ley
La hipoteca no excluye el derecho de prenda gene¬ral del acreedor. La constitución de una hipoteca no es obstáculo para que el acreedor persiga el cumpli¬miento de la obligación en otros bienes del deudor.
La hipoteca, en suma, no es incompatible con el derecho de prenda general del acreedor. Es-tablece perentoriamente que no existe la incompatibi¬lidad: "El ejercicio de la acción hipotecaria no perjudica la acción personal del acreedor para hacerse pagar sobre los bienes del deudor que no le han sido hipotecados".'Pero, como es lógico, cuando el acreedor persigue bienes del deudor, no goza de la preferencia que le confiere, si el bien en que pretende hacer efectivo su crédito es precisamente la finca hipotecada. Dispone el acreedor para perseguir otros bienes del deudor de la acción personal derivada de la obligación ^nonada. En el ejercicio de esta acción, el acreedor goza de preferencia, es reputado un acreedor común. Así lo establece expresamente " la acción hipotecaria no comunica a ésta la acción personal el derecho de preferencia que correspond¬e a la primera". .
Derecho de persecución
Concepto. Mientras la finca hipotecada perra a-en poder del deudor, la acción personal que deriva la obligación principal y la acción hipotecaria, en hecho, se confunden. Se produce, en cambio, una radical separación entre ambas acciones cuando la finca enajenada.
La enajenación no afecta al derecho de hipoteca ni la acción hipotecaria. La hipoteca es un derecho real sigue a la finca. La acción hipotecaria podrá dirigirse contra el actual propietario.
"La hipoteca da al acreedor derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido".
El acreedor hipotecario, pues, dispone del derecho de persecución que no es otra cosa que la hipoteca mis-en cuanto afecta a terceros poseedores
Quiénes son terceros poseedores Se llama ter¬cer poseedor a toda persona que detenta, a un título no precario, la finca gravada con hipoteca, sin que se haya obligado personalmente al pago de la obligación garantizada.
Se denomina a esta persona "tercero" para signi¬ficar su condición de extraño a la deuda.
La situación de los terceros poseedores es necesariamente muy distinta que la del deudor personal. Por lo mismo, el acreedor debe accionar en su contra en forma también diversa.
El único vínculo que les liga al acreedor es la posesión de la cosa afecta al gravamen real. Están obli¬gados propter rem et occasione reí.
En verdad, el deudor es el inmueble. Si el inmue¬ble pudiera defenderse, contra él se dirigiría el acree¬dor. Como la acción debe encaminarse contra una per¬sona, ésta ha de ser el poseedor, si así puede decirse, re¬presentante del inmueble.
Adquirente de la finca gravada con hipoteca.
Tercer poseedor, por de pronto, es la persona que ad¬quiere la finca con el gravamen hipotecario ya consti¬tuido.
Reputa tercer poseedor a la persona que es perseguida por el acreedor para el pago de la hipoteca constituida sobre una finca "que después paso a. sus manos con este gravamen".
a) En términos generales, el adquirente para que¬dar obligado sólo propter rem ha de ser un adquirente a título singular: comprador, donatario, legatario.
Si el inmueble ha sido adquirido a título de herencia , él heredero será también un deudor personal, como lo era el causante cuyo lugar ocupa, confundiéndose sus patrimonios.
Pero la calidad de tercer poseedor corresponderá heredero beneficiario que no es continuador de la persona del difunto.
Esta calidad corresponderá igualmente al heredero, que ha pagado su cuota en las deudas hereditarias y a quien se adjudica un inmueble hipotecado. Pagada su parte de las deudas del causante, no podrá ser perseguido, en lo sucesivo, sino como tercer poseedor.
b) Por lo que toca al legatario, es menester indicar si el testador ha querido o no expresamente gravarle con la deuda garantizada con la hipoteca.
El legatario a quien el testador ha impuesto el pago de la deuda es, obviamente, un deudor personal. En caso contrario, es responsable propter rem y debe considerarse como un tercer poseedor.
Constituyente de hipoteca sobre un bien propio en garantía de una deuda ajena.
La persona que constituye hipoteca sobre un bien propio en garantía de una ajena es, también, por regla general, un tercer acreedor autoriza para dar en hipoteca bienes propios para caucionar obligaciones ajenas y añade que "no habrá acción personal contra el dueño, sí no se ha sometido expresamente a ella".
A falta de un expreso convenido, pues, el que hipo¬teco su finca para la seguridad de la deuda de otro no responde sino PROPTER REM.
Se obligará personalmente cuando además de hipotecar un bien suyo, se constituya fiador. En tal caso, la fianza se llama hipotecaria.
El fiador hipotecario no es un tercer poseedor por¬que, como es evidente, se ha obligado personalmente.
Acción de desposeimiento. La acción hipotecaria dirigida contra el tercer poseedor, recibe una denominación especial: acción de desposeimiento.
Si se trata de perseguir al deudor personal y el acreedor dispone de un título ejecutivo, cobrará ejecuti¬vamente la obligación principal, embargará la finca hipotecada, procederá a su realización y se hará pago con el producto. En caso de que no disponga de un título ejecutivo, declarada previamente la existencia de la obli¬gación, procederá en la forma sumariante descrita.
Contra el tercer poseedor, que nada debe personal¬mente, el procedimiento es diverso; antes de llegar a la realización de la finca, es menester llevar a cabo algu¬nas gestiones preliminares.
Notificación de desposeimiento y actitudes que pue¬de adoptar el tercer poseedor.
La ritualidad de la acción de desposeimiento con¬tra el tercer poseedor de la finca hipotecada o acen¬suada.
Para hacer efectiva la hipoteca, cuando la finca gravada se posea por otro que el deudor personal, "se no¬tificará previamente al poseedor, señalándole un plazo diez días para que pague la deuda o abandone ante i juzgado la propiedad hipotecada".
En el referido plazo de diez días, el tercer poseedor, podrá adoptar una de estas tres actitudes: pagar la deuda, abandonar la finca o guardar silencio, esto es,
pagar ni abandonar. Propiamente, en este último caso tiene lugar el desposeimiento.
Pago de la deuda por el tercer poseedor. El tercer poseedor que paga la deuda satisface una obligación ajena y debe ser reembolsado por el deudor personal.
Para garantizarle el reembolso queda subrogado. El ministerio de la ley, en los derechos del acreedor hipotecario. Establece que "haciendo pago se subroga en los derechos del acreedor en los irnos términos que el fiador".
Abandono de la finca hipotecada. El tercer poseedor está obligado en razón de la posesión de la finca hipotecada: res non persona debet.
Por lo mismo, cesará su responsabilidad desde que deja de poseer la cosa, desde que la abandona. "El dueño de la finca perseguida por el acreedor hipotecario podrá abandonársela, y mientras no se haya consumado la adjudicación, podrá también recobrarla, pagando la cantidad a que fuere obligada la finca, y además las costas y gastos que este abandono hubiere causado al acreedor".
Mediante el abandono el tercer poseedor pone a cubierto su crédito mostrando que no ha infringido una obligación personal suya, se libera de las molestias y preocupaciones de un juicio y de la responsabilidad d' administrar los bienes hipotecados.
Naturaleza del abandono.
El abandono de la finca no importa el abandono del dominio de la misma. El tercer poseedor conserva el dominio y aun la posesión de la finca.
Dos consecuencias importantes se siguen que el tercer poseedor conserve el dominio hasta la realización de la finca.
a) puede recobrarlas "mientras no se haya consumado la adjudicación"; para ello deberá pagar la deuda hipotecaria y los gastos que haya ocasionado el abandono.
b) Otra consecuencia es igualmente obvia. Si el producto de la realización de la finca abandonada excede el monto de la deuda y gastos, el saldo pertenece al tercer poseedor.
Desposeimiento del tercer poseedor. Por último, podrá suceder que el tercer poseedor no pague ni aban¬done la finca. En este último caso, "podrá desposeerse le propiedad hipotecada para hacer con ella pago al acreedor"
La acción de desposeimiento se someterá al procedimiento que corresponda "según sea la calidad del título en que se funde".
El desposeimiento se someterá al procedimiento ejecutivo cuando consten de un título que trae aparejada ejecución, tanto la hipoteca como la obligación principal De otro modo, el desposeimiento se someterá al procedimiento ordinario.
Efectuado el desposeimiento, se procederá a la reacción de la finca para hacerse pago el acreedor.
Establece que el tercer poseedor no tendrá derecho para que se persiga primero a deudores personalmente obligados”. La regla es aplicable al que hipoteca un inmueble opio en garantía de una deuda ajena. Dispone que "sea que se haya obligado personalmente".
Indemnizaciones al poseedor que hace abandono de la finca o es desposeído. El tercer poseedor que hace abandono de la finca o es desposeído debe ser cumplidamente indemnizado por el deudor personal.
Se consagra este derecho: "Si fue re desposeído de la finca o la abandonare, será plena mente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que haya hecho en ella".
Casos en que cesa el derecho de persecución.
Todo adquirente de una finca gravada con hipoteca está expuesto al derecho de persecución.
No tiene lugar el derecho de persecución:
a) Contra el tercero que adquirió la finca hipoteca s da en pública subasta, ordenada por el juez;
b) Contra el-adquirente de la finca a consecuencia de una expropiación por causa de utilidad pública, pues¬to que las hipotecas no son obstáculos para la expropia¬ción y el acreedor deberá hacer valer su derecho sobre el precio.
c) Derecho de preferencia
Carácter de la preferencia. Las causas de prefe¬rencia, son el privilegio y la hipote¬ca.
El derecho de preferencia, junto con el derecho de persecución, otorga a la hipoteca su extraordinaria efi¬cacia como garantía.
La hipoteca pertenece a la tercera clase de créditos, de acuerdo con lo dispuesto preferencia de que goza la hipoteca tiene los caracteres: La preferencia es especial. Recae sobré finca hipotecada. Como consecuencia, el acreedor a de ninguna preferencia cuando persigue otros del deudor y, en caso de ser insuficientes los bienes (hipotecados, el saldo insoluto pasa a la quinta clase créditos.
d) La preferencia pasa contra terceros. Tal es la obligada consecuencia del carácter real del derecho de hipoteca.
A qué se extiende de preferencia La preferencia la hipoteca se hace efectiva, en verdad, sobre el producto de la realización de la finca.
La preferencia se extiende, así mismo:
a) A las indemnizaciones del seguro, puesto que la cantidad asegurada subroga a la finca. :
b) Al valor de la expropiación de la finca hipoteca
c) A las rentas de arrendamiento de la finca, y en. General, a todos los bienes a que se extiende la hipoteca.
Pluralidad de hipotecas establece el dueño de los bienes hipotecados, no obstante cualquiera estipulación en contrario, puede constituir nueva hipotecas.
La constitución de nuevas hipotecas es posible por que no lesiona en absoluto los intereses de los acreedores hipotecarios anteriores. Las diversas hipotecas prefieren, unas a otras, en el orden de sus fechas.
La fecha de la hipoteca será siempre la de correspondiente inscripción.
Las hipotecas de la misma fecha preferirán en d orden de las inscripciones. Para este efecto cobra una importancia la anotación en el Repertorio que debe expresar la hora de la presentación del título.
Posposición de la hipoteca. La posposición de la hipoteca es el acto por el cual el acreedor hipotecario consiente en que prefiera a la suya una hipoteca constituida con posterioridad. Nada impide que el acreedor renuncie a la propiedad que la ley le otorga para pagarse de su crédito y acepte voluntariamente desmejorar su situación.
Extinción de la hipoteca.
La hipoteca como la prenda y la fianza se extinguen por vía principal o con la obligación principal.
Resolución del derecho del constituyente.
El art. 2180, inc. 29, previene que la hipoteca se extingue "por la resolución del derecho del que la constituyó.
La hipoteca se extingue por aplicación del principio resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis.
El dice que la hipoteca de una cosa en la que se tiene un derecho eventual, limitado o rescindible se entiende hecha con las condiciones o limitaciones a que el derecho está sometido.
Sujeto el derecho a una condición resolutoria, "tendrá, lugar lo dispuesto en el art. 2180 En otros términos, se extinguirá la hipoteca siempre que la condición resolutoria conste en el título res¬pectivo inscrito u otorgado por escritura pública.
Evento de la condición resolutoria o llegada del plazo.
La hipoteca misma puede estar sujeta a moda¬les. El art. 2180 C.C dispone: "La hipoteca podrá otorgarse bajo cualquiera condición, y desde o hasta cierto día.
Se extingue así mismo por la resolución del derecho que la constituyo, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales.
Como es natural, la hipoteca se extingue "por el evento de la condición resolutoria" (art. 2180, inc. 3º.) y Se extingue además por la llegada del día hasta el cual fue constituida.
Cancelación del acreedor. Se extingue también la hipoteca por la renuncia del acreedor. La renuncia debe constar por escritura pública y anotarse al mar¬gen de la inscripción hipotecaria.
El art. 2180, inc. 4º, en efecto, dispone que la hipo¬teca se extingue "por la cancelación que el acreedor otorgare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva en el registro d hipotecas, o por la cancelación inscrita que el acreedor otorgue conforme el articulo 743. C.C”
CONCLUSION
Se concluye el presente trabajo sobre la importancia que radica la hipoteca como derecho real que se desprende del contrato principal para garantizar el cumplimiento de una obligación y que fomenta el crédito, reprime la usura y permite obtener mejores créditos con garantía de bienes raíces.
Así también podemos determinar que la hipoteca se perfecciona mediante escritura pública, inscribiéndose en el registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca, lo que le da el carácter de solemnidad, lo que la reputa como perfecta la tradición del derecho de dominio, mas que un contrato de derecho real por lo que se declara unilateral y obligando al acreedor a la persecución de la cosa y restituir la cosa al deudor.
Y así como concluimos identificando que la hipoteca se puede extinguir por vía principal por lo que por sr una figura muy utilizada en derecho nuestra legislación a tomado un apartado para regular y definir el tema de la hipoteca.
BIBLIOGRAFÍA
• Libro: Curso de Derecho Civil; Fuente de las Obligaciones, Tomo II
Autor: Arturo Alessandri R., Manuel Somarriva U.
Editorial Cultural Andrómeda.
• Libro: Manual de Derecho Civil; De la Fuente de las Obligaciones, Tomo II. 5º Edición
Autor: Ramón Meza Barros
Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 1975.
• Libro: Código Civil Salvadoreño.
Editor: Licenciado Ricardo Mendoza Orantes
Edición 29, Editorial Jurídica Salvadoreña, año 2007
MODELO DE CONTRATO DE HIPOTECA
ff'ípo
NUMERO TREINTA Y CUATRO. LIBRO OCTAVO. En la ciudad de La Libertad, a las ocho horas y treinta minutos del día diez de abril de dos mil uno. Ante mí, DORA HEDV GARAY AGUIRRE, Notario, del domicilio de San Salvador, comparece el señor JOSÉ MAURICIO ORANTES, quien es de cuarenta y seis anos de edad, Jornalero, del domicilio de La Libertad, a quien conozco e identifico por medio de su Cédula de Identidad Personal número cero cuatro- cero seis- cero cero mil trescientos cinco y Número de Identificación Tributaria Cero seiscientos diez - Ciento treinta y un mil doscientos cincuenta y cuatro - Ciento dos - Ocho; quien actúa en nombre y representación de la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE PRODUCCIÓN AGROPECUARIA SAN ARTURO DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, del domicilio del Puerto de La Libertad Departamento de La Libertad, con Número de Identificación Tributaria cero quinientos nueve- cero seis cero seis ocho cero- cero cero uno- dos, en su concepto de Representante Legal, personería que más adelante relacionará, a quien en los sucesivo se le denominará "la Asociación hipotecante"; y ME DICE: I) HIPOTECA ABIERTA: Que la Asociación hipotecante constituye PRIMERA HIPOTECA ABIERTA a favor del BANCO DE FOMENTO AGROPECUARIO, en adelante denominado "el Banco", Institución Oficial de Crédito, del domicilio de la ciudad de San Salvador? con Número de Identificación Tributaria: cero seiscientos catorce-cero diez mil setecientos setenta y cuatro-cero cero dos-cinco, sobre el siguiente inmueble: de naturaleza rústica? situado en el cantón Cangrejera jurisdicción del Puerto de La Libertad? departamento de La Libertad, identificado en el antecedente como PORCIÓN DIECISIETE (Colectiva Diecisiete) de una extensión superficial d@ UN MILLÓN TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE PUNTO NOVENTA V DOS METROS CUADRADOS. Inscrito en z^ Reoistro Social •:!?
Inmuebles bajo el Sistema de Folio Real por Computadora con la Matricula número íl CERO UNO UNO CINCO TRES CUATRO UNO OCHO, ASIENTO HUMERO CERO CERO DOS a favor de la Asociación Cooperativa de Producción Agropecuaria San Arturo de Responsabilidad Limitada,, y su descripción es la siguientes Da inicio en el esquinero Ñor-Poniente denominado mojón número UNO con coordenadas Geodésicas longitud CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL. NOVECIENTOS DOS METROS, latitud DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO PUNTO CINCUENTA METROS. Lindero Norte; Que consta de VEINTIÚN TRAMOS» el primero con rumbo Sur OCHENTA Y SIETE GRADOS VEINTINUEVE MINUTOS DIECINUEVE SEGUNDOS Este y una distancia de CIENTO CATORCE PUNTO ONCE METROS, el segundo con rumbo Sur SETENTA Y UN GRADOS CINCUENTA Y OCHO MINUTOS DOS SEGUNDOS Este y una distancia de CIEN PUNTO TREINTA Y OCHO METROS, el tercero con rumbo Sur TRECE GRADOS TREINTA Y TRES MINUTOS CUARENTA Y UN SEGUNDOS Oeste y una distancia de CUATRO PUNTO NOVENTA Y SEIS METROS? el cuarto con rumbo Sur SEIS GRADOS CATORCE MINUTOS CINCUENTA Y OCHO SEGUNDOS Oeste y una distancia de VEINTICINCO PUNTO CERO CINCO METROS,, el quinto con rumbo Sur SESENTA Y TRES GRADOS TREINTA Y NUEVE MINUTOS VEINTE SEGUNDOS Este y una distancia ds CATORCE PUNTO CUARENTA Y NUEVE METROS,, el sexto con rumbo Sur, VEINTICUATRO GRADOS CUARENTA Y NUEVE MINUTOS VEINTIOCHO SEGUNDOS Oeste y una distancia de VEINTE PUNTO CINCUENTA Y NUEVE METROS, el séptimo con rumbo Sur DIECISEIS GRADOS CUARENTA Y NUEVE MINUTOS VEINTIDÓS SEGUNDOS Oeste y una distancia de TREINTA Y TRES PUNTO VEINTICUATRO METROS, el octavo con rumbo Sur VEINTISIETE GRADOS SIETE MINUTOS CINCUENTA SEGUNDOS Este y una distancia de TRECE PUNTO VEINTIOCHO METROS, el noveno con rumbo Sur SESENTA Y SEIS GRADOS TREINTA Y OCHO MINUTOS DOS SEGUNDOS Este y ana distancia de TREINTA Y SIETE
Así también podemos determinar que la hipoteca se perfecciona mediante escritura pública, inscribiéndose en el registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca, lo que le da el carácter de solemnidad, lo que la reputa como perfecta la tradición del derecho de dominio, mas que un contrato de derecho real por lo que se declara unilateral y obligando al acreedor a la persecución de la cosa y restituir la cosa al deudor.
Y así como concluimos identificando que la hipoteca se puede extinguir por vía principal por lo que por sr una figura muy utilizada en derecho nuestra legislación a tomado un apartado para regular y definir el tema de la hipoteca.
BIBLIOGRAFÍA
• Libro: Curso de Derecho Civil; Fuente de las Obligaciones, Tomo II
Autor: Arturo Alessandri R., Manuel Somarriva U.
Editorial Cultural Andrómeda.
• Libro: Manual de Derecho Civil; De la Fuente de las Obligaciones, Tomo II. 5º Edición
Autor: Ramón Meza Barros
Santiago de Chile, Editorial Jurídica de Chile, 1975.
• Libro: Código Civil Salvadoreño.
Editor: Licenciado Ricardo Mendoza Orantes
Edición 29, Editorial Jurídica Salvadoreña, año 2007
MODELO DE CONTRATO DE HIPOTECA
ff'ípo
NUMERO TREINTA Y CUATRO. LIBRO OCTAVO. En la ciudad de La Libertad, a las ocho horas y treinta minutos del día diez de abril de dos mil uno. Ante mí, DORA HEDV GARAY AGUIRRE, Notario, del domicilio de San Salvador, comparece el señor JOSÉ MAURICIO ORANTES, quien es de cuarenta y seis anos de edad, Jornalero, del domicilio de La Libertad, a quien conozco e identifico por medio de su Cédula de Identidad Personal número cero cuatro- cero seis- cero cero mil trescientos cinco y Número de Identificación Tributaria Cero seiscientos diez - Ciento treinta y un mil doscientos cincuenta y cuatro - Ciento dos - Ocho; quien actúa en nombre y representación de la ASOCIACIÓN COOPERATIVA DE PRODUCCIÓN AGROPECUARIA SAN ARTURO DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, del domicilio del Puerto de La Libertad Departamento de La Libertad, con Número de Identificación Tributaria cero quinientos nueve- cero seis cero seis ocho cero- cero cero uno- dos, en su concepto de Representante Legal, personería que más adelante relacionará, a quien en los sucesivo se le denominará "la Asociación hipotecante"; y ME DICE: I) HIPOTECA ABIERTA: Que la Asociación hipotecante constituye PRIMERA HIPOTECA ABIERTA a favor del BANCO DE FOMENTO AGROPECUARIO, en adelante denominado "el Banco", Institución Oficial de Crédito, del domicilio de la ciudad de San Salvador? con Número de Identificación Tributaria: cero seiscientos catorce-cero diez mil setecientos setenta y cuatro-cero cero dos-cinco, sobre el siguiente inmueble: de naturaleza rústica? situado en el cantón Cangrejera jurisdicción del Puerto de La Libertad? departamento de La Libertad, identificado en el antecedente como PORCIÓN DIECISIETE (Colectiva Diecisiete) de una extensión superficial d@ UN MILLÓN TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE PUNTO NOVENTA V DOS METROS CUADRADOS. Inscrito en z^ Reoistro Social •:!?
Inmuebles bajo el Sistema de Folio Real por Computadora con la Matricula número íl CERO UNO UNO CINCO TRES CUATRO UNO OCHO, ASIENTO HUMERO CERO CERO DOS a favor de la Asociación Cooperativa de Producción Agropecuaria San Arturo de Responsabilidad Limitada,, y su descripción es la siguientes Da inicio en el esquinero Ñor-Poniente denominado mojón número UNO con coordenadas Geodésicas longitud CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL. NOVECIENTOS DOS METROS, latitud DOSCIENTOS SESENTA Y UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO PUNTO CINCUENTA METROS. Lindero Norte; Que consta de VEINTIÚN TRAMOS» el primero con rumbo Sur OCHENTA Y SIETE GRADOS VEINTINUEVE MINUTOS DIECINUEVE SEGUNDOS Este y una distancia de CIENTO CATORCE PUNTO ONCE METROS, el segundo con rumbo Sur SETENTA Y UN GRADOS CINCUENTA Y OCHO MINUTOS DOS SEGUNDOS Este y una distancia de CIEN PUNTO TREINTA Y OCHO METROS, el tercero con rumbo Sur TRECE GRADOS TREINTA Y TRES MINUTOS CUARENTA Y UN SEGUNDOS Oeste y una distancia de CUATRO PUNTO NOVENTA Y SEIS METROS? el cuarto con rumbo Sur SEIS GRADOS CATORCE MINUTOS CINCUENTA Y OCHO SEGUNDOS Oeste y una distancia de VEINTICINCO PUNTO CERO CINCO METROS,, el quinto con rumbo Sur SESENTA Y TRES GRADOS TREINTA Y NUEVE MINUTOS VEINTE SEGUNDOS Este y una distancia ds CATORCE PUNTO CUARENTA Y NUEVE METROS,, el sexto con rumbo Sur, VEINTICUATRO GRADOS CUARENTA Y NUEVE MINUTOS VEINTIOCHO SEGUNDOS Oeste y una distancia de VEINTE PUNTO CINCUENTA Y NUEVE METROS, el séptimo con rumbo Sur DIECISEIS GRADOS CUARENTA Y NUEVE MINUTOS VEINTIDÓS SEGUNDOS Oeste y una distancia de TREINTA Y TRES PUNTO VEINTICUATRO METROS, el octavo con rumbo Sur VEINTISIETE GRADOS SIETE MINUTOS CINCUENTA SEGUNDOS Este y una distancia de TRECE PUNTO VEINTIOCHO METROS, el noveno con rumbo Sur SESENTA Y SEIS GRADOS TREINTA Y OCHO MINUTOS DOS SEGUNDOS Este y ana distancia de TREINTA Y SIETE
PUNTO CINCUENTA Y OCHO METROS, el décimo con rumbo Norte SESENTA Y CINCO GRADOS VEINTICUATRO MINUTOS CINCUENTA Y DOS SEGUNDOS Este y una distancia de VEINTITRÉS PUNTO SESENTA Y SEIS METROS, el undécimo con rumbo Norte SESENTA Y DOS GRADOS VEINTISÉIS MINUTOS TREINTA Y CUATRO SEGUNDOS Este y una distancia de VEINTIUNO PUNTO CERO CUATRO METROS, el duodécimo con rumbo Sur OCHENTA Y OCHO GRADOS SIETE MINUTOS OCHO SEGUNDOS Este y una distancia de NOVENTA Y SEIS PUNTO SESENTA Y CUATRO METROS, el décimo tercero con rumbo Sur SETENTA Y SEIS GRADOS VEINTE MINUTOS TREINTA Y NUEVE SEGUNDOS Este y una distancia de VEINTITRÉS PUNTO CERO SEIS METROS, el décimo cuarto con rumbo Sur TREINTA Y UN GRADOS TREINTA Y NUEVE MINUTOS CINCUENTA SEGUNDOS Este y una distancia de VEINTIOCHO PUNTO CERO NUEVE METROS, el décimo quinto con rumbo Sur TRES GRADOS TREINTA Y UN MINUTOS TREINTA Y NUEVE SEGUNDOS Oeste y una distancia de VEINTISIETE PUNTO CUARENTA Y SIETE METROS, el décimo sexto con rumbo Norte SESENTA Y OCHO GRADOS VEINTISÉIS MINUTOS CINCUENTA Y SIETE SEGUNDOS Este y una distancia de DOS PUNTO CINCUENTA Y UN METROS, el décimo séptimo con rumbo Norte TREINTA Y TRES GRADOS DIEZ MINUTOS TREINTA Y TRES SEGUNDOS Este y una distancia de CUARENTA Y SIETE PUNTO SETENTA V SIETE METROS, el décimo octavo con rumbo Norte VEINTIOCHO GRADOS DIECISIETE MINUTOS VEINTISIETE SEGUNDOS Este y una distancia de CUARENTA Y TRES PUNTO CINCUENTA Y SIETE METROS, el décimo noveno con rumbo Norte SETENTA V DOS GRADOS CINCUENTA Y NUEVE MINUTOS CINCUENTA Y UN SEGUNDOS Oeste y una distancia de CINCUENTA Y TRES PUNTO NOVENTA Y CINCO METROS, el vigésimo con rumbo Norte CINCUENTA Y SIETE GRADOS VEINTISÉIS MINUTOS TREINTA Y CUATRO SEGUNDOS Oeste y una distancia de VEINTIUNO PUNTO TREINTA Y SEIS METROS, el vigésimo primero con rumbo Sur SETENTA Y CUATRO GRADOS CATORCE MINUTOS TREINIA-X^SEIS SEGUNDOS Este y una distancia de CIEMTO DIECISEIS PUNTO OCHENTA Y UN METROS;
colindando en los primeros dos tramos con Agroindustria El -Litoral El Salvador, carretera dsl litoral de por medio; los siguientes dieciocho tramos con área reservada por ISTAp el último tramo con Agroindustria El Litoral El Salvador C.A,, y carretera dsl litoral de por medio» Lindero Oriente;: Que consta de QUINCE TRAMOS, el primero con rumbo Sur UN GRADO CINCUENTA MINUTOS CINCUENTA Y UN SEGUNDOS Oeste y una distancia de NOVENTA Y TRES PUNTO CERO CINCO METROS, el segundo con rumbo Sur VEINTIÚN GRADOS CUARENTA Y OCHO MINUTOS CINCO SEGUNDOS Oeste y una distancia de CINCUENTA Y NUEVE PUNTO VEINTICUATRO METROS, el tercero con rumbo Sur CUARENTA Y OCHO GRADOS CINCUENTA Y CUATRO MINUTOS CUARENTA Y DOS SEGUNDOS Oeste y una distancia de CIENTO SESENTA Y CINCO PUNTO OCHENTA Y CINCO METROS,, el cuarto con rumbo Sur OCHENTA Y TRES GRADOS CINCO MINUTOS VEINTE SEGUNDOS Oeste y una distancia de SESENTA Y SEIS PUNTO CUARENTA Y OCHO METROS, el quinto con rumbo Norte OCHENTA Y CINCO GRADOS NUEVE MINUTOS VEINTIDÓS SEGUNDOS Oeste y una distancia de CINCUENTA Y NUEVE PUNTO VEINTIÚN METROS, el sexto con rumbo Sur CINCUENTA Y SEIS GRADOS DIECIOCHO MINUTOS TREINTA Y SEIS SEGUNDOS Oeste y una distancia de SETENTA Y DOS PUNTO ONCE METROS, el séptimo con rumbo Sur SETENTA Y CINCO GRADOS VEINTE MINUTOS TREINTA Y SEIS SEGUNDOS Ueste y una distancia de SESENTA Y SIETE PUNTO DIECINUEVE METROS» el octavo con rumbo Sur SESENTA Y SEIS. GRADOS CINCUENTA Y CINCO MINUTOS CUARENTA Y SIETE SEGUNDOS Oeste y una distancia de CINCUENTA Y OCHO PUNTO SESENTA Y NUEVE METROS, el noveno con rumbo Sur CINCUENTA Y OCHO GRADOS CUARENTA Y SEIS MINUTOS CINCUENTA Y CUATRO SEGUNDOS Este y una distanda de CIENTO QUINCE PUNTO SETENTA Y SEIS METROS, el décimo con rumbo Sur CUARENTA Y DOS GRADOS CUARENTA Y SEIS MINUTOS OCHO SEGUNDOS Este y una
distancia de CINCUENTA Y CUATRO PUNTO CUARENTA Y NUEVE METROS, el undécimo con rumbo Sur TREINTA Y SEIS GRADOS TREINTA MINUTOS CINCO SEGUNDOS Este y una distancia de SESENTA Y DOS PUNTO VEINTE METROS, el duodécimo con rumbo Sur CUARENTA Y TRES GRADOS TREINTA Y UN MINUTOS CINCUENTA Y DOS SEGUNDOS Este y una distancia de CINCUENTA Y CINCO PUNTO DIECISIETE METROS, el décimo tercero con rumbo Sur TREINTA Y TRES GRADOS CUARENTA Y UN MINUTOS VEINTICUATRO SEGUNDOS Oeste y una distancia de DIECIOCHO PUNTO CERO TRES METROS, el décimo cuarto con rumbo Sur VEINTIOCHO GRADOS TREINTA Y SIETE MINUTOS CERO SEGUNDOS Oeste y una distancia de MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS PUNTO SESENTA METROS, el décimo quinto con rumbo Sur VEINTITRÉS GRADOS TREINTA Y DOS MINUTOS CERO SEGUNDOS Oeste y una distancia de SETECIENTOS NOVENTA PUNTO OCHENTA Y UN METROS; colindando en los primeros tres tramos con propiedad de Ana Camila Guirola de Gutiérrez; los siguientes nueve tramos con propiedad de Julio Lázaro Funes Hartman; los siguientes dos tramos con propiedad de Gloria V. de Guirola, (Rancho Las Cachas) y el último tramo con área reservada por ISTA. Lindero Sur: Que consta de dos tramos: el primero con rumbo Norte SESENTA Y OCHO GRADOS NUEVE MINUTOS DOCE SEGUNDOS Oeste y una distancia de TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE PUNTO CUARENTA V NUEVE METROS, el segundo con rumbo Norte CINCUENTA Y CUATRO GRADOS CINCUENTA Y TRES MINUTOS TREINTA Y SEIS SEGUNDOS Oeste y una distancia de CINCUENTA Y SEIS PUNTO CINCUENTA Y OCHO METROS; colindando el primer tramo con área reservada por ISTA y por el segundo tramo con propiedad del Banco Cuscatlán. Lindero Poniente: Que consta de SIETE TRAMOS, el primero con rumbo Norte TREINTA GRADOS DIECISIETE MINUTOS VEINTICINCO SEGUNDOS Este y una distancia de TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO PUNTO OCHENTA METROS, el segundo con rumbo Noipf^^HLNTISEIS GRADOS
TREINTA Y TRES MINUTOS CINCUENTA Y CUATRO SEGUNDOS Este y una distancia de SEIS PUNTO SESENTA Y UN METROS, el tercero con rumbo Norte SESENTA Y CINCO GRADOS VEINTISIETE MINUTOS CUARENTA Y CUATRO SEGUNDOS Oeste y una distancia de CIENTO UNO PUNTO TRECE METROS, el cuarto con rumbo Norte VEINTISIETE GRADOS CERO MINUTOS TREINTA Y SIETE SEGUNDOS Este y una distancia de CUATROCIENTOS DOS PUNTO NOVENTA Y CINCO METROS, el quinto con rumbo Norte VEINTITRÉS GRADOS CINCUENTA Y SIETE MINUTOS CUARENTA Y CINCO SEGUNDOS Este y una distancia de NUEVE PUNTO OCHENTA Y CINCO METROS, el sexto con rumbo Norte SESENTA Y SEIS GRADOS VEINTIDÓS MINUTOS CATORCE SEGUNDOS Oeste y una distancia de TREINTA Y CUATRO PUNTO NOVENTA Y TRES METROS, el séptimo con rumbo Norte VEINTISIETE GRADOS DIECISEIS MINUTOS QUINCE SEGUNDOS Este y una distancia de MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS PUNTO NOVENTA Y SEIS METROS; colindando en los primeros tres tramos con propiedad del Banco Cuscatlán y en los siguientes cuatro tramos con propiedad de Patricia Guirola Arguello y otros; llegando así al mojón número UNO donde se inició la presente descripción. II) MONTO: La hipoteca abierta que ahora se constituye servirá para garantizar el pago y exacto cumplimiento de toda clase de créditos actuales y futuros que existan a cargo de la Asociación hipotecante, a favor del Banco, hasta por un monto máximo de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, ya sean originados por préstamos mercantiles, avales bancarios, cartas de crédito, anticipos; descuentos de letras de cambio, pagarés o cualquier otro título valor; sobregiros, descuentos directos e indirectos, inclusive créditos documentarlos, comerciales establecidos en el extranjero y en general para garantizar todas las obligaciones que la Asociación hipotecarte contraiga con el
Banco. III) PLAZO: La presente hipoteca estará vigente durante el plazo de DOCE AROS contados a partir de esta fecha y cuyo vencimiento será el día diez de abril del ano dos mil trece. IV) VALUÓ: Para el caso de acción judicial, la Asociación hipotecante valúa el inmueble hipotecado incluyendo sus mejoras actuales y futuras y construcciones en la suma de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y OCHO DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMERICA, valúo cuyos efectos legales es del conocimiento de la Asociación hipotecante por explicación que a ese efecto le hizo la Suscrita Notario al compareciente en el carácter en que actúa. V) APODERADO: La Asociación hipotencante confiere Poder Especial Judicial al Licenciado Osear Armando Moran Toledo, Abogado, del domicilio de la ciudad de San Salvador, para que la represente en caso de acciAn judicial, de conformidad al Artículo sesenta y cinco número primero de la Ley del Banco de Fomento Agropecuario, facultándolo para recibir notificaciones y emplazamientos en su nombre, el cual se motive por el incumplimiento de cualquier obligación amparada con la presente hipoteca, confiriéndole para tales efectos las facultades enumeradas en el Artículo Ciento trece del Código de Procedimientos Civiles las cuales la Suscrito Notario explicó al compareciente cerciorándose de que las conoce y comprende y por eso las concede en nombre de su representada. VI) CONDICIONES GENERALES: a) el Banco podrá aceptar o rechazar con entera libertad las operaciones o negocios que proponga la Asociación hipotecante y que esta tenga la intención de que queden garantizados y amparados con la presente hipoteca; b) la Asociación hipotecante se obliga a facilitar al Banco la escritura de propiedad o cualquier otro documento_Jiecesario para gestionar en el Registro de la Propiedad respectivo, la inscribió que se constituye; y c) el Banco y la Superintendencia del Sistema Financiero que conjunta o separadamente quedan facultados para inspeccionar el inmueble anteriormente relacionado mientras esté vigente el plazo de la presente hipoteca por cuenta de la Asociación hipotecante. VII) CADUCIDAD DEL PLAZO: El plazo de la presente hipoteca se tendrá por caducado y las'obligaciones que ampare se volverán exigibles en su totalidad como de plazo vencido, en los siguiente casos: a) cuando la Asociación hipotecante deje transcurrir un mes sin dar aviso al Banco, de los deterioros sufridos por el inmueble hipotecado y de cualquier hecho susceptible de disminuir su valor y de perturbar su posesión o de comprometer su dominio; b) cuando la Asociación hipotecante hubiere ocultado cualquier causa de resolución o rescisión de sus derechos y de cualquier gravamen del inmueble dado en garantía, con perjuicio de los derechos conferidos al Banco; c) si la Asociación hipotecante sin el consentimiento del Banco enajenare el inmueble dado en garantía, en todo o en parte, o si constituye hipoteca, usufructo, anticresis, servidumbre, arrendamiento, a favor de terceros; d) por las desmejoras deterioro o depreciación del inmueble hipotecado, causados por la naturaleza o terceras perdonas, al grado que no cubra satisfactoriamente las obligaciones crediticias que quedaren amparadas y garantizadas con la presente hipoteca, conforme al dictamen de peritos nombrados por el Banco; y e) por la no inscripción de esta escritura en el Registro correspondiente, tal como se ha otorgado. VIII) CANCELACIÓN DE HIPOTECA: El Banco no otorgará la cancelación de la presente hipoteca mientras existan saldos pendientes en cualquier concepto a cargo de la Asociación hipotecante, por las operaciones y créditos que garantiza la misma. IX) SEGURO:
La Asociación hipotecante se obliga: A asegurar el inmueble hipotecado al ser requerido por el Banco, a ceder a favor del Banco los beneficios de la póliza respectiva y renovarla oportunamente; si la póliza no fuere renovada por lo menos quince días antes de su vencimiento, el Banco queda facultado para pagar la prima correspondiente y la Asociación hipotecante se compromete a reembolsársela, dentro de los treinta días siguientes a la fecha de efectuado el pago, cantidad que devengará el mismo interés de la obligación principal. X) HONORARIOS Y GASTOS: Serán por cuenta de la Asociación hipotecante los gastos y honorarios de este instrumento, los de su inscripción y cancelación en el Registro de la Propiedad respectivo. XI) DOMICILIO Y RENUNCIAS: En caso de acción judicial la Asociación Hipotecante señala como domicilio especial la ciudad de San Salvador a la competencia de cuyos tribunales se somete expresamente. Será Depositario Judicial de los bienes que se embarguen el mismo Banco acreedor, a quien la Asociación hipotecante releva de la obligación de rendir fianza y cuentas. Todo lo anterior de conformidad al Artículo Doscientos Diecisiete literal b de la Ley de Bancos; y Artículo Sesenta y cinco ordinales cuarto y noveno de la Ley del Banco de Fomento Agropecuario, siendo a cargo de la Asociación hipotecante el pago de las costas procesales y gastos personales, aunque conforme a las reglas generales no sea condenado a ello. XII) PERSONERÍA: Yo la suscrita Notario DOY FE: De ser legítima y suficiente la personería del compareciente por haber tenido a la vista los documentos siguientes: a) La Certificación de la Credencial del Consejo de Administración de la Asociación Cooperativa de Producción Agropecuaria San Arturo de Responsabilidad Limitada, extendida por la Jefe del Departamento de AsociaciQ^*%^*^^^&pecuarias del
Ministerio de Agricultura y Ganadería, el día veintidós de enero del ano dos mil uno, en la que consta: que el señor José Mauricio Orantes, es el Presidente de dicha Asociación hipotecante, del domicilio del Cantón Cangrejera, Departamento de La Libertad, con Número de Identificación Tributaria cero quinientos nueve-cero seis cero seis ocho cero- cero cero uno- dos, inscrita el día seis de Junio de mil novecientos ochenta, bajo la Siguiente Codificación CIENTO CUARENTA Y UNO- SEIS- SR, de inscripción de Asociaciones Cooperativas de Producción Agropecuaria, Pesquera, y Otras Asociaciones Similares, desde el día quince de enero de dos mil uno; de la cual consta que el Presidente de la Asociación, es el señor José Mauricio Orantes desde el dia quince de enero de dos mil uno, cuyo ejercicio durará cuatro anos a partir del día de su elección de acuerdo al Artículo treinta y tres de los Estatutos de la Cooperativa y de conformidad al literal a), del Artículo cuarenta de los mismos Estatutos, le corresponde al Presidente su representación judicial y extrajudicial; b) Certificación de la Jefe del Departamento de Asociaciones Agropecuarias del Ministerio de Agricultura y Ganadería, de fecha treinta y uno de marzo de dos mil uno, en la que Certifica que de conformidad a los Artículos Dos y tres del Decreto número DOSCIENTOS VEINTIUNO de fecha nueve de mayo de mil novecientos ochenta de la Junta Revolucionaria de Gobierne, emitido a las dieciséis horas y quince minutos del día seis de Junio de mil novecientos ochenta, mediante el cual se le confirió carácter de Personalidad Jurídica, a la Asociación Agropecuaria ISTA Hacienda San Arturo. Inscrita en este departamento bajo la siguiente Codificación CIENTO CUARENTA Y UNO DEL LIBRO SEIS DEL SECTOR REFORMADO DE FECHA SEIS DE JUNIO DE MIL NOVECIENTOS OCHENTA; se encuentra su aprobación de sus
Estatutos con fecha trece de enero de mil novecientos ochenta y tres y en su articulo numero ochenta y cuatro la Asociación agropecuaria Instituto Salvadoreño de Transformación Agraria, Hacienda San Arturo, sucede de pleno derecho a la Asociación Cooperativa de la Reforma Agraria San Arturo de Responsabilidad Limitada. De conformidad al Decreto Ejecutivo numero Catorce, publicado en el Diario Oficial el veintiocho de febrero de mil novecientos noventa y cinco y Decreto Legislativo numero Setecientos diecinueve publicado en el Diario Oficial el treinta y uno de mayo de mil novecientos noventa y seis. En la que cosnta la modificación de la razón social de la Asociación Cooperativa de la Reforma Agraria San Arturo de Responsabilidad Limitada. La cual se denominará Asociación Cooperativa de Producción Agropecuaria San Arturo deResponsabilidad Limitada, aprobándose sus estatutos el diez de enero de mil novecientos noventa y siete, c) Certificación del punto QUINTO, del Acta número Nueve de la sesión de Asamblea General Ordinaria de fecha catorce de enero del ano dos mil, en la que consta que la Asociación acordó presentar al Banco de Fomento Agropecuario agencia La Libertad la solicitud de Crédito para el ejercicio agrícola de los anos dos mil uno, dos mil dos con el destine de Pago de Deuda Agraria por la cantidad de Noventa y un mil cuatrocientos veintiocho punto cincuenta y ocho dolares de los Estados Unidos de América, expedida por el Secretario del Consejo de Administración señor Delfin Ramos Rivera, el día quince de febrero del ano dos mil uno; d) Certificación del punto CUARTO, del Acta número Trescientos sesenta y- dos correspondiente al Consejo de Administración celebrada, el dr.a. veintiocho dí marzo del ano dos mil uno, en Is qu? '-rnst:?. rn.'.s 1?. Asociación aco'fdí sut^^izsr al P'-c-si-dent.e d? 1% Ccno^rstiva
para firmar la Hipoteca y Contrato de Crédito así: Hipoteca por Doscientos noventa y cuatro mil cuatrocientos noventa y ocho dólares de los Estados Unidos de América; Crédito para cana mantenimiento Treinta y cuatro mil novecientos nueve dólares de los Estados Unidos de América; crédito para deuda agraria noventa y un mil cuatrocientos veintiocho dólares de los Estados Unidos de América, certificación expedida por el Secretario del Consejo de Administración señor Delfín Ramos Rivera, a los dos días del mes de abril del ano dos mil uno; e) Certificación de punto número CUARTO del Acta número Setenta y tres de la Junta de Vigilancia, celebrada el día diecisiete de enero de dos mil, en la que dicha Junta acordó autorizar la presentación al Banco de Fomento Agropecuario agencia La Libertad, la solicitud de crédito para el ejercicio agrícola ano dos mil uno, dos mil dos, para los destinos de Cana mantenimiento, por un total de treinta y cuatro mil novecientos nueve punto veintiuno dólares de los Estados Unidos de América y pago de deuda agraria por noventa y un mil cuatrocientos veintiocho punto cincuenta y ocho dólares de los Estados Unidos de América. Así se expresó el compareciente a quien le expliqué los efectos legales de este instrumento; y leído que le fue por mí lo escrito, íntegramente en un solo acto ininterrumpido, manifiesta su conformidad, ratifica su contenido y firmamos. Yo¬la Notario HAGO CONSTAR: a) Que antes dql otorgamiento de este instrumento hice al compareciente la advertencia que señala el Artículo treinta y nueve de la Ley de Notariado, b) Que para la inscripción en el Registro respectivo del Testimonio que del mismo se expida, es insdispensable estar solvente o autorizado por la Administración Tributaria. DOY FE. —————————————•————— "JOSÉ M. ORANTES" "D.HEDY OARAY A." " RUBRICADAS. Paso ante mí del folio
cuarenta y dos frente al cuarenta y ocho frente» de mi Octavo Libre de Protocolo, que venes el día dos de febrero del ;aKo das mil dos, psrs ser entregado al BANCO DE FOÍ*!EHTG AGROPECUARIO, t extiendo, sello y firmo el presente Testimonio de HIPOTECA ABIERTA,, San Salvador, diez de abril as dos mil uno,,
